Logistiek vastgoed moet zichzelf heruitvinden

Door de sputterende economie, het gebrek aan geschoold personeel en de klimaatdoelstellingen staat de logistieke sector voor heel wat uitdagingen. Hoewel na een terugval in 2023, de vraag naar logistiek vastgoed stagneert, is de schaarste qua beschikbare ruimte voelbaar voor alle bedrijven. Tijd dus om logistiek vastgoed anders te bekijken. Duurzaamheid en welzijn vormen de basis van de toekomstige logistiek.

De logistieke sector staat al enkele jaren onder druk. Na de coronahype volgde een diep dal door de stagnerende economie, de hogere financiële lasten en het veranderende koopgedrag. Tegelijk neemt de noodzaak aan een duurzamere aanpak toe en worden de ESG-doelstellingen steeds belangrijker voor huurders van distributiecentra. 

Strategische locaties

Strategisch gelegen distributiecentra blijven een must, zowel aan de drukke verkeersassen als aan de stadsrand. Een contradictie? Niet echt. Door de opkomst van e-commerce zoeken bedrijven naar manieren om de last mile zo efficiënt mogelijk te beheren. Compacte magazijnen dicht bij grote steden vormen een deel van de oplossing. “Ze laten toe leveringen te bundelen en dragen bij aan emissieloos vervoer naar de stadscentra”, bevestigt Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International. “We verwachten dat stadsdistributie in de toekomst verder zal toenemen.”

Hoe zit het dan met die volgebouwde drukke verkeersassen? Een alternatief om de beperkte logistieke ruimte beter te benutten is het investeren in hoogbouwmagazijnen. “Hoewel hier al actiever naar gekeken wordt, staan meerlaags gebouwde distributiecentra nog in de kinderschoenen. Hoogbouwmagazijnen worden vandaag vooral in heel specifieke cases gebruikt. Ze vragen om een compleet andere aanpak, waarbij automatisering noodzakelijk is. Dat is niet voor iedereen weggelegd”, aldus Johan.

Is automatisering de toekomst?

Naast ruimtegebrek speelt personeelsgebrek de logistieke sector parten. Is automatisering dan de weg voorwaarts? “Deze aanpak vergt de nodige financiering en expertise. Kleinere kmo’s hebben veelal noch het budget noch de menselijke resources om automatiseringsprojecten in goede banen te leiden”, zegt Julie Stuer, projectleider bij VIL, het innovatieplatform voor de logistieke sector in Vlaanderen. “Voor hen is het zoeken naar een optimale balans tussen kosten en efficiëntie.” 

Dat beaamt Johan: “Bedrijven zullen rapper de stap zetten naar outsourcing omdat logistieke spelers een grotere schaal hebben en meer kunnen investeren. Toch is automatiseren ook voor hen geen evidentie. Een logistieke partner groepeert vaak verschillende klanten in een magazijn of hal. Die klanten hebben elk een eigen logistiek profiel, wat meestal een barrière vormt voor automatisering. Voor grote bedrijven met eigen logistiek vastgoed is het vaker wel een haalbare kaart, denk aan grote e-commerce operaties.”

Een andere manier om met tekort aan personeel om te gaan, is het decentraliseren van distributiecentra. Zo combineren bedrijven een centrale hub met kleinere, lokale satellietlocaties. Het laat hen toe servicelevels te garanderen, de risico’s rond voorraad af te dekken en een andere arbeidsmarkt aan te spreken. Dergelijke gedecentraliseerde structuren vragen dan wel weer de nodige IT-ondersteuning voor een vlot voorraad- en distributiebeheer.

Duurzaamheid vergt aandacht

Naast bovengenoemde uitdagingen vormen de klimaatdoelstellingen een bijkomend aandachtspunt binnen de logistieke sector. Zowel op het vlak van transport als logistiek vastgoed. Nieuwbouw moet voldoen aan verschillende voorwaarden waaronder circulair en duurzaam bouwen, energieneutraal opereren en voldoende aandacht hebben voor de waterconsumptie. Johan: “De sector nam flinke stappen voorwaarts en heel wat bedrijven zijn bereid verder te gaan dan wat de regelgeving oplegt. Zo zien we dat ontwikkelaars in gesprek gaan met eindgebruikers om noden in kaart te brengen en samen te zoeken naar oplossingen.”

Die samenwerking stimuleren is ook wat Julie tracht te bewerkstelligen. “Om een echte omslag te maken op het vlak van duurzaamheid zijn synergieën tussen bedrijven noodzakelijk. Duurzame logistiek beperkt zich niet alleen tot de gebouwen zelf. Er moet nagedacht worden over het optimaliseren van verkeersstromen, de opvang en het hergebruik van regenwater, het beperken van de afwatering… Tot slot moet er aandacht zijn voor het welzijn op het werk. De sector kampt met een negatief imago. Prettige werkomgevingen creëren is dus evenzeer deel van de toekomstvisie.”